北京城建2020年棚改结转成本变缓 一部分外拓项目遭遇“算钱”难点

　　近日，北京城建项目投资发展趋势股权有限责任公司(600266.SH，下称“北京城建”)公布2020年年度报告。企业2020年主营业务收入138.91亿人民币，同比减少15.46%；完成属于上市企业公司股东纯利润12.34亿人民币，同比减少40.88%；基本上每股净资产0.444元，同比减少46.21%。

　　北京城建被业界称之为“北京市棚改第一股”，从2016年逐渐，企业根据棚改项目北京得到很多土地储备，这种项目的盈利在近些年内逐渐释放出来。受肺炎疫情危害，北京城建上年主营业务房地产业结转成本收益降低，从而危害营业收入。

　　《中国经营报》新闻记者掌握到，2020年北京城建账面价值值变化盈利达3.两亿元，关键来源于拥有的国信证券、锦州银行等发售上市公司，在其中国信证券期限内盈利达4.42亿人民币，对外开放股份长期投资已变成房地产主营业务以外的关键赢利来源于，但相比于2019年8.三亿元账面价值值变化盈利降低显著。

　　在公布年度报告之时，北京城建还公布了拟耗资最高8亿人民币认购上市公司的公示，缘故是企业现阶段股票价格小于近期一期每股公积金，此次认购是为维护保养企业使用价值和股东权利。

　　北京市棚改奉献关键营业收入

　　2020年，北京城建在房地产业务上完成市场销售额度212.45亿人民币，同比减少6.32%，市场销售资金回笼191.91亿人民币。房地产营业收入128.73亿人民币，同比减少18.28%，因为相匹配营销推广成本费降低26.51%，利润率提高7.67个点至31.52%。

　　企业扣除非习惯性损益表后的纯利润为9.13亿人民币，同比减少35.15%。在其中，北京城建东盛房地产有限责任公司(下称“东盛房地产”)、北京城建兴顺房地产开发有限责任公司(下称“兴顺房地产”)、北京城建兴瑞购置产业开发设计有限责任公司(下称“兴瑞购置产业”)奉献7.31亿人民币盈利。

　　实际看来，东盛房地产汇报期限内完成主营业务收入35.68亿人民币，纯利润2.15亿人民币，关键为市场销售其所开发设计的世华龙樾、海梓府、青岛龙樾湾等项目所完成的盈利。兴顺房地产汇报期限内完成主营业务收入27.17亿人民币，纯利润2.五亿元，关键为市场销售其所开发设计的平各庄项目商住楼所完成的赢利。

　　兴瑞购置产业汇报期限内完成主营业务收入3.88亿人民币，纯利润2.66亿人民币，关键为转卖其所选购的拆迁安置房所完成的赢利。据统计，兴瑞购置产业转卖的就是北京东城区望坛棚户区拆迁项目，该项目于2016年6月被北京城建报表合并。

　　这种项目多见棚改项目中用以均衡资产的商住楼，及其一部分棚改拆迁安置房，且多坐落于北京市。据统计，北京市场是北京城建房地产开发的本营，在2020年市场销售和转结的47个项目中，北京市占了34个，企业64.02%的主营业务收入也来源于北京市。

　　从2016年逐渐，棚户区拆迁变成北京城建北京市场开拓的有效途径。当初企业就连续获得了东城区望坛、北京顺义临河村、怀柔区怀柔新城区03商业街、北京市丰台区张仪村、延庆县康庄镇等最少五个棚户区拆迁项目。接着两年，又相继获得延庆县康庄、大兴区海子角、怀柔富乐村等棚改项目。

　　截止2020年末，在北京城建拥有待开发设计的25个项目中，有12个坐落于北京市，在其中包括9个一级开发项目；处在设计阶段的现有50个项目，在其中31个坐落于北京市，包括10个一级开发与棚改项目。

　　棚户区拆迁促使北京城建在高楼林立的北京市场获得了很多土地储备，但此外，较长的开发进度和早期资金投入资产，也促使公司现金流量耐压。年度报告表明，2020年内，10个坐落于北京市的一级开发与棚改项目(设计阶段)整体规划计容总建筑面积达841万平方，投资总额达1015亿人民币，就算是对自筹资金规定也达上百亿。

　　北京城建关键根据银团贷款、棚改股票基金等方式筹资。2020年，其筹集资金现金流量净收益为21.75亿人民币，在其中获得贷款接到的现钱为200.64亿人民币，同比增加32.77%。截止2020年末，北京城建股权融资总金额678.82亿人民币，均值资金成本5.32%。此外，企业销售费用同期相比暴增43.57%至10.72亿人民币。为均衡项目经营，有效操纵债务经营规模，汇报期限内，北京城建还积极撤出了先前获得的丰台区张仪村棚改项目。

　　据统计，北京市现阶段的棚改项目开发方式分成二种：一是一次性招标会，即一、二级开发设计由同一家公司进行；二是一、二级开发设计分离，先开展一级开发土地整治，二级必须土地单位仓储后开展公布转让。一般国有土地采用一、二级连动开发设计；集体用地采用折迁分离出来方式，但一般集体用地的一级开发商与土地收储后的转让中有着极大的拿地优点。

　　方正证券先前券商报告强调，北京市的棚改项目有两个赢利方式。

　　一个赢利方式是棚改立即盈利，即依照成本费加持方式，在项目总投资基本上，给与一定占比的固定不动盈利信用额度(成本费中早已包括了基本上的税金。针对国有土地的棚改项目，一次性招标会，一、二级连动盈利占比为总投资的8%~15%；针对全民所有的棚改商业用地，折迁分离出来，土地收储并经财务审计后，盈利占比为总投资的8%~12%，相近一级土地规划)。

　　此外一个赢利方式是二级项目配建，即一次性招标会的项目，折迁融合一、二级连动，开发设计行为主体能够 廉价获得均衡资产的商住楼用于配建，根据自身运营或租赁，得到运营盈利和房租，及其配建物业管理土地增值盈利。

　　北京市棚改对项目土地回迁拆迁安置房、用以均衡资产的商住楼等运营內容，开展一次性招标会。北京城建所获得的北京东城区望坛棚改项目就是国有土地棚改的典型性，该项目中带有回迁拆迁安置房和商住楼项目，在土地资源供货上采用一次性招标会。

　　特别注意的是，该项目内用以均衡资产的商住楼项目天坛府因上年肺炎疫情危害，减缓了进入市场节奏感。该项目坐落于北京东城区二环外永外地域，累计1000好几套，房型总面积在60~260平米中间，归属于“豪宅别墅”项目，现阶段处在排卡验资报告环节，预估2020年上半年度新房开盘，早期方案发布60~135平米的“新手入门豪宅别墅”，整体规划312套。

　　据方正证券2016年时估计，北京城建根据望坛棚改项目，得到城南中心城市位超80万平米土地储备，在其中可供配建的商业服务物业管理保守估计有12.一万平米，依照那时候13万余元/平米的地区房子价格估计，金额超出150亿人民币。

　　但接着两年北京市场的指导价现行政策，促使众多豪宅别墅项目盈利室内空间被缩小，天坛府现阶段在代理商中介公司官在网上发布的参照平均价为十二万元/平米。若依照此价钱，则项目总体金额相较先前方正证券计算值降低超出10亿人民币。

　　外拓项目记提巨额库存商品降价提前准备

　　除开深耕细作北京市棚改项目外，一直处在百亿元级房地产企业社交圈的北京城建近些年打开扩大脚步。汇报期限内，北京城建增加协作幅度，增加远洋国际、旭辉地产、安全等合作者，根据招拍挂、协同竞拍、法拍、政府专项债等多种多样方法得到黄山市谭家桥南边组队、丰台区大瓦窑、临河棚改C地快、青岛西郭庄等项目。

　　上年12月底，在历经150轮抬价交锋后，北京城建以8.48亿人民币拿到青岛城阳街道社区西郭庄小区2宗土地使用权证及工程建筑，折算楼板价7068元/平米，摆脱了那时候城阳区规划区商住楼地交易量的最大价格。

　　据统计，北京城建现阶段在青岛市的3个项目均为规划区“地王”项目。除开以上地快外，一个是在青岛市东李的龙樾湾项目，那时候楼盘价格在4600元/平米；另一个是在胶州市上合示范区拿地，和新城控股合作开发，项目命名为青岛市樾府。

　　但是，汇报期限内，依据楼盘销售价钱(或审核市场价格、预估市场价格)、成本费及其交易手续费状况，北京城建在对企业每个项目库存商品降价状况开展全方位检测后，决策将青岛市樾府、成都市熙城等项目记提3.29亿人民币的库存商品降价提前准备，这促使企业2020年合并财务报表纯利润降低2.47亿人民币，归母净利润降低1.83亿人民币。

　　年度报告表明，青岛市樾府项目将于2021年完工，预估项目投资40亿人民币，截止2020年末，售出9.17万平方，结转成本收益3.23亿人民币，待结转成本总面积4.14万平方。自新房开盘至今，该项目市场销售平均价从2018年最大时的17500元/平米一直下降至现阶段的11500元/平米。

　　而成都市熙城项目是北京城建在成都市的第二个项目，据统计，从2010年进到成都市销售市场，北京城建仅开发设计了龙樾湾和熙城2个项目，熙城项目预估项目投资43.01亿人民币，项目暂未价格，以前最大平均价为11000元/平米。

　　针对以上2个项目记提库存商品降价提前准备是不是与拿地成本费过高或市场价格不如预估等要素相关，北京城建层面尚未回复。

（文章内容来源于：贝果金融）