集中供地第一年，融创成为大赢家

　　优质地产流向资金实力雄厚的头部房企。

　　今年是执行“双集中”供地政策的第一年。

　　截至5月12日，北京、广州、杭州、重庆、无锡、沈阳和长春等7个城市完成首批集中供地，天津、福州和青岛等城市首批集中供地也拉开竞拍的帷幕，22个热点城市集中供地进入了高峰期。5月12日-13日，厦门、福州、深圳也开始了首批集中供地拍卖，掀起土拍热浪。

　　按照住宅用地分类调控文件，重点城市将实行“两集中”供地新政。按文件要求，应集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超3次。22个重点城市分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　多地采用“竞价+摇号”方式确定土地归属，且不限制房企穿多个“马甲”上场。这使得资金实力雄厚的房企具备拿地优势，也能够让头部房企专注优质地块，参与度明显提高。

　　以最新一轮广州集中供地为例，吸引近60家房企参与竞拍，招商、融创、金地等头部房企均有拿地。据克而瑞证券分析，从参与地块上来看，房企普遍关注热点优质地块，非热点地块则大多由本地房企拍得，且竞争并不激烈。

　　其中，融创或成这一轮集中供地政策下的“最大赢家”。

　　集中供地的后果

　　从过往历史来看，集中供地政策施行后的一个显著结果就是：房企抢土地，溢价率高升。

　　早在2012年的8、9月份，一些城市开始相对集中推出住房用地，部分大型房企也积极拿地。当时就有说法认为这会造成土地市场过热，下一步可能会助推房价上涨。对此，国土资源部有关负责人接受采访时否认了“集中供地会助推房价上涨”的说法，表示“虽部分房企加大拿地力度，但地价变化不大，土地市场总体平稳，尚未出现过热”。

　　然而，在迎来9月成交高峰之后的两个月内，土地市场依然保持强劲的成交势头。地方政府密集推地，万科地产、保利地产、招商地产、绿城中国等大型房企频频拿地，久违的“地王”再次出现。以上海为例，土地市场年内新高，溢价率高达43%。此外，上海2011年的单价地王（上海浦东浦兴社区Y000902编制单元19-04宅地）遭到退地后，次年11月重拍时地块总价上涨了1000万。

　　继2013年年底之后，2015年9月再次出现集中供地热潮。北京迎来为期一个多月的集中供地潮：11天成交12宗土地，成交金额高达294.37亿元，接近北京前9个月土地成交总金额的三分之一。其中，有一宗地还创下当时北京最高单价。

　　当年前9个月北京住宅供地仅27宗，供地规模仅完成全年供地计划的37%。长期供应短缺后的集中供地，引来房企们的疯狂争夺，有资金实力的大型国企联合拿地成主流。例如，10月30日北京成交的北京第二高总价地王，6个竞买主体全部是联合体。有数据显示，截至11月3日，北京成交商品房住宅用地中，联合体拿地占比高达46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%均有明显上涨。

　　“强强联合”的后果就是推高地价。当时，折合可售纯商品住宅楼面价基本上都超过了3万元/平方米，部分楼面价甚至超过6万元/平方米。

　　不只是北京。2016年9月底，广州开始采取集中供地模式，多个行政区的“地王”纪录陆续被刷新。

　　在楼市火热的2016年前三季度，广州为了避免“地王”，将大部分土地出让时间押后至第四季度，直接导致前三季度广州的土地供应偏紧。2016年前三季度，广州出让土地面积刚刚超过全年计划的一半，卖地收入不到去年的三分之一。广州土地市场饥渴已久，第四季度集中供地的情况下，也供不应求。于是，在22日和25日连续两次供地中，多个行政区的“地王”纪录都被刷新。

　　而“地王”的出现，无疑会撼动房产市场的信心，出现“争先上车”的热潮。

　　2016年8月，无锡政府集中供地，太湖新区和滨湖区地块起拍楼面价就已达到6000元/平方米，接近区域在售楼盘价格，但土地溢价率仍超过100%，“地王”刺激下，周边楼盘纷纷涨价。投资客云集，本地人恐慌之下纷纷加入买房大军，造成楼市成交火热，两个月内密集诞生7宗“地王”。其中，锡山区“地王”楼面价已从3563元/平方米大幅上涨至9282元/平方米，涨幅高达1.6倍。

　　而伴随“遏制热点城市房价过快上涨”写入2017年政府工作报告，北京市升级了房地产调控政策。为了增加供给，2017年，北京春季出现集中供地潮。半个月内，北京市累计推地12宗，其中住宅用地5宗，为去年宅地成交宗数的三分之一。

　　如今，新一轮的集中供地潮来了。

　　强者愈强

　　房地产研究机构克而瑞近期发布的数据显示，全国土地市场溢价率大幅上涨，其中三四线70个样本城市当月成交溢价率突破20%，平均地价突破2000元/平方米，双双创下2020年以来的最高点。

　　这是重点城市开始实施“两集中”后的一个结果：房企转战三四线“抢地”。

　　“两集中”，是指地方政府集中发布土地出让公告，集中组织出让活动。按照自然资源部的规定，“两集中”将在北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市展开。据中国指数研究院数据，这22个城市在2020年的商品房销售额和宅地出让金，占全国的比重均接近四成。

　　1994年，中国开启分税制改革，以土地出让金为主的政府性基金收入成为地方政府的重要财源。地方政府按“先次后好”次序供地、采用“饥饿营销”等方式，提高了土地溢价，同时众多城市将土地出让额度下发到各区，加剧了土地出让信息不透明。由于土地供应没有规律，房企难以预知未来还有什么地块出让，因此“挂一宗、抢一宗”抬升了地价，进而影响了房价。

　　2021年2月26日，国家自然资源部要求各地将宅地出让信息“合理适度集中”，其中重点城市要实施“两集中”，目的是“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”。按国家自然资源部要求，22个重点城市均以市为单位，按固定的格式统一发布土地出让信息。

　　曾经，土地一块一块出让，有资金实力的房企可以参与每次竞拍，把“好地”全部拿走。而土地改为集中出让后，头部房企难以“垄断”全部优质地块。一次推很多地，即使是实力雄厚的房企也只能挑其中几块拿地。因此，新政策会加剧同一城市内热点地块竞争，在企业资金有限的前提下，头部房企有可能集中涌向优质资产。

　　从国家战略来说，集中供地是稳房价和地价，但从企业角度来说，可能会压缩中小房企生存空间。集中供地一定程度上刺激了房企竞争，也推高了优质地产的价格。

　　市场研究机构克而瑞发布的4月土地市场月报显示，由于优质地块频出，当月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率，从3月的17.8%大幅跳涨至25.4%。相比之下，最近三年的全国平均溢价率多在18%以下。

　　一般房企无法承受高溢价的成本，最终的结果就是，优质地产都流向资金实力雄厚的头部房企。

　　截至5月13日，本轮集中供地活跃的13家房企及联合体的拿地成交金额超过百亿，其中，融创、华润置地、融信中国、龙湖、越秀、卓越和招商蛇口等房企的成交金额超过了200亿元。万科、金地、滨江、中交、中骏等房企及联合体拿地金超100亿。

　　据乐居财经统计，截至目前，7城集中供地中，融创已经拿下21幅地块，拿地金额达到384亿。拿地数量上，融创是第二名保利的2倍多；拿地金额上，融创一家花的钱，大于万科+金地+保利之和。

　　拿地战绩也“硕果累累”：在重庆，融创99亿拿下8幅地块，排名第一；在无锡，融创64亿拿下4幅地块，排名第一；在杭州，融创127亿拿下4幅地块，排名第二。据统计，2020年融创土储面积就已经超过恒大，位居头部房企之首。

　　“两集中”改革的初衷之一是营造更加公平的拿地环境，但客观上维持了“强者恒强”，甚至“强者愈强”的现实环境。