4月海淀二流学区房价上涨样本

　　4月70城房价数据出炉，北京二手房价指数环比涨1.2%，仅次于徐州、重庆，与广州持平。北京二手房还在涨价吗？恰巧寻找到一个海淀次学区的房价4月变化样本，希望通过这个微观层面的“缩影”记录北京二手房市场的一个侧面。

　　01

　　一套11.8万，一套14.1万

　　同一天两套房成交单价差2.3万

　　上周五，在一个学区房群里，有位网友感叹“紫金长安一居十万涨到十四万了”。

　　然后，有群友问“多长时间从十万涨到的十四万啊？”

　　紧接着，另一位群友回复“只用了不到半天，即在同一天。”然后甩出了一张紫金长安的房源成交表。

　　在表格中，看到4月4日当天紫金长安成交两套房源，一套单价118092元/平方米，另外一套成交单价141688元/平方米。

　　而这套单价14万的房子成交前，紫金长安小区成交均价保持在12万上下。

　　两套同小区同一天成交的房子，单价差了23596元。

　　怪不得有人说紫金长安房价半年从11万涨到14万！这是为什么？这是普遍跳涨吗？

　　调查结果是个案。

　　02

　　优质次新对口育英学校

　　很多海淀家长瞄准9年一贯制的育英

　　紫金长安位于海淀五棵松北路和西翠路西北，属于万寿路学区，对口的是一所海淀九年一贯制学校“育英学校”。

　　“育英学校”育英学校的中学部被海淀区评为了“高中示范校”，小学部是海淀区最有影响的小学之一，是海淀区首批“素质教育优质校”，学校现有126个班，5000余名在校生，400余名教职员。

　　尽管跟中关村一二三小和海淀六小强相比，育英在全北京的名气还不够大，但在海淀区里属于二流一类学校，是仅次于以上学校的优质选择。

　　在海淀，如果想让孩子上九年一贯制的学校，很多家长会瞄准育英学校。所以，紫金长安是海淀二流学区的学区房。

　　紫金长安是一个2005年至2008年开发的次新房。小区贝壳评分8.8分，在该区域属于建筑品质、户型设计、商业环境、花园景观和物业管理具佳的优质次新房。特别相较于区域内上个世纪80-90年代的老公房，品质尤为突出。

　　所以，紫金长安可以算是所在区域中的“豪宅”，对于想要上育英学校，又希望是次新房的购房者来说，紫金长安成了不二之选。

　　03

　　为何大户型单价更高？

　　急于买房入学；卖家不让步；市场房源少

　　同小区房子，同天成交，单价差2万多，刚开始以为可能是面积大小不同所致。一般而言，相较小户型，大户型单价会低一些。但是当看到两套房子的详细信息，却跟想象的不太一样。

　　第一套单价118092元/平方米的房子是104㎡的2室1厅1厨1卫，朝东向的低楼层，建成于2008年，2021年1月14日，挂牌价1280万，最终成交价格为1235万。想要了解你关注小区的房源成交情况，可以加xiaoer0640！

　　而同一天成交的第二套房子是151㎡的3室2厅1厨2卫，中间楼层，南北朝向，建成于2005年，2020年9月3日挂牌，挂牌价2195万，最终成交价格2145万。

　　141688元/平方米比118092元/平方米的房子面积大了近50平方米，就算是南北朝向比东向好，也不至于每平米多出2.3万吧……

　　咨询的中介人员对这个成交单价14万多的房子“印象挺深”，直言他们也“没想到能卖到这个价位”。

　　为什么会出现这种情况？

　　多方寻访经纪人，得到几种说法，可能是这套房源突然上涨的原因：

　　说法1：“目前市场上房源少，没有合适的房子，买家就想要这个小区，孩子还着急上学”

　　说法2:“这个房子所在的那栋楼在小区位置好，本身单价就比其他楼高。”

　　说法3:“卖家坚决不让步，买家急于买，导致出现高价。”

　　说法4:“因为某平台不显示成交价，导致买家不了解市场行情，所以高价接盘了！”

　　以上四种说法，各有道理，但似乎指向一个方向，在优质学区周边的优质房产绝对抢手，且刚需！

　　04

　　423海淀9年一学位新政后

　　三居单价稳定在13.5万以上

　　单价14万多这个价格在4月成交时是最高价，如果和现在的比，算是正常市场价了。4月23日，2021年义务教育阶段入学政策发布，也就是海淀2021年义务教育阶段入学政策中“自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位”的学区房。

　　紫金长安的成交价“三居室单价都在13.5万以上，双南的是14万多”，经纪人介绍，“不过成交量不大。”

　　据安居客的数据显示，4月，紫金长安的挂牌均价为14.23-14.26元/㎡，基本比较平稳。

　　来源：安居客

　　而贝壳上4月参考均价则是125475元/㎡。

　　来源：贝壳找房

　　4月底，海淀新政出台后，“看房的人数增加了点，但是着急买的不多，都是在看”，中介说。

　　“今年上学的都买完了，现在看房的人，孩子最早也要明年上学，不差这几天，都等着看录取情况呢”。

　　海淀政策规定，2019年1月1日后买房落户的家庭，孩子入学实行片内多校，但是之前一直执行的比较宽松，基本还是按照政策之前的房产对口学校单校录取的。今年政府多次强调严格执行多校政策，很多家长都在观望具体录取执行情况。

　　05

　　5月卖家报价有涨有跌

　　更多卖家还在观望

　　到了5月，卖家反映不太一致。

　　查询发现，海淀义务教育阶段入学政策公布后，有少部分卖家调了报价，有上调的，也有下调的。

　　还是以育英学校学区房为例。紫金长安和复兴路61号院有两套房源上调了售价。

　　紫金长安小区一套73㎡一居室2019年5月挂牌，价格为990万，2021年5月8日调价至1038万，5月15日，又上调至1058万，单价达到143731元。

　　复兴路61号院71㎡的两居室，5月6日，价格由原来的818万涨到859万，单价120985元。

　　而万寿路西街有房源就降了价。

　　万寿路西街5号院一套1990年49㎡的一居室，5月4日将价格从725万降到了720万，单价146938元。

　　万寿路西街11号院，68㎡的三居室在5月13日将价格从825万降到了805万，单价118382元。

　　但更多的卖家还是在观望。

　　“新上的房源报价会偏高一些，碰到愿意买的就卖了，要是没愿意出高价的，就看着，今年录取要是有利，价格还能更高些，要是不利，降点价也能接受”中介说，这就是现在大多数卖家的心态。

　　中介人员预计，要是7月录取情况出来，有利的话，现在观望的潜在买家应该就会出手了，成交量会上来，相应的，议价空间将会变小。不利的话，一切反之。

　　06

　　尾声

　　真实需求可买“炒短线”会贬值

　　海淀“九年一学位”政策出台，有粉丝跟咨询，要不要抓紧买，也有粉丝咨询自己家对应的“九年一贯制”学区房要不要置换。

　　认为，海淀区九年一贯制学校所对应的学区房，提供入学学位的期限将由6年延长到9年，对“炒短线”的买房者有一定影响。按照6年一学位的政策，一些学位刚被占用就想卖的业主，本来可以以相对高的价格卖给孩子即将出生的家庭，现在同一个学区房的学位更新周期延长到了9年，会影响学区房本身的价值，刚刚用过学位的房子，价值会降很多。

　　而对于卖家来说，“九年一贯制”的学位将变得稀缺，学位可用的房子将更受欢迎，价值也会更高，不用跟风着急卖。

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　　文章来源:乐居买房