土地出让金新规解读！房地产税来了？ 对话建信陶灿

　　上周五，财政部发布通知指出：将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入统一划转税务部门征收，并自 2022 年 1 月 1 日起全面实施征管划转工作。该通知将如何影响资本市场？“土地财政”生态要变了吗？改革前，我国土地出让金的征收，执行的是“财政部门管理、自然资源部门负责征收”的模式。改革后，将调整为“财政部门管理、税务部门负责征收”的模式。此次新政明面上是征

　　收部门发生改变，并未涉及收入归属和支出内容的变化。

　　主要影响如下：一、收入力度增强、征收程序规范，征缴力度加大。对拿地企业端，税务系统可以根据拿地企业的财务数据，识别土地出让金拖延支付问题、企业加杠杆的程度；对地方政府端，可以识别擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入等违规行为。二、土地市场监管从严。三、影响地方政府的国有土地使用权出让收入的规模和使用节奏。一方面，能够遏制地方政府在招商引资过程中的恶性竞争；另一方面，地方政府以卖地收入偿还隐性债务的底气被遏制，但也会缩短部分地区存量隐性债务暴露与处置的时间线，违约风险会相应提高。

　　新政对房地产行业影响如何？当前市场主要担心有两个，一、担心地方政府维持房地产繁荣的动力下降。我们认为土地出让金由税务系统征收并不影响现有的返还和分成制度，新政尚未动摇地方政府维持房地产繁荣的动力(但要观察中长期上央地分成比例的调整)。二、担心土地出让金新政是房地产税的前兆。我们认为土地出让金征收部门的调整与房地产税的关系略低，房地产税作为地方主体税种的前提之一是土地出让金制度的退出，地方政府从土地转让前端收取的收入逐渐被存量地产收入替代，但当前无论从收入体量、政策时间差和制度完善方面都还有较大距离。

　　风险提示：投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。基金有风险，投资需谨慎。

（文章来源：建信基金）